Les programmes proposés grâce au dispositif BRS ont pour but de permettre de devenir propriétaire de leur logement principal dans des secteurs attractifs (où le prix d’achat au m² est généralement très élevé), soumis depuis ces dernières années à une forte hausse des prix de l’immobilier; avec plusieurs avantages à la clé.

Les acheteurs bénéficiant du bail réel solidaire se voient proposer une TVA à 5,5 % et bénéficient, en général, de prix d’achat au m² de 15 à 35% moins cher que le prix du marché – soit au total des prix de vente de 20 à 40% inférieurs au prix du marché.

Les propriétaires sont libres de revendre leur logement quand ils le veulent. Un prix de revente minimum est garanti et en cas de souci pour trouver un acquéreur, l’OFS peut les aider à trouver des ménages intéressés.

• Apporter une sécurité financière (accidents de la vie Voir Garantie de Rachat)
• Accession à la propriété à prix abordable
• Dispositif anti-spéculatif (sans limite de durée)

*jeune ménage = somme des âges révolus inférieure ou égale à 55 ans.

Je suis éligible au BRS sous condition de ressources de toutes les personnes destinées à vivre dans le logement.

Mon logement devra être ma résidence principale.

L’agrément est attribué par l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) (la Foncière Solidaire du Grand Lyon), sur la base des contrats de réservation signés avec GrandLyon Habitat après application d’une cotation permettant de classer les demandes, en fonction de critères objectifs, transparents et publics et un financement de mon projet qui ne dépasse pas un taux d’endettement de 35%

Le Bail Réel Solidaire de nos programmes a une durée de 99 ans. L’acquisition se fera également sous contrôle et validation de l’OFS.

Par la suite, en cas de revente, avec le nouvel acquéreur de votre bien immobilier, la durée du bail est établie automatiquement pour une durée identique à la durée initiale. Ainsi, le Bail Réel Solidaire est pérennisé dans la durée.

Non, le ménage ne sera jamais propriétaire du terrain. Vous jouissez pleinement des droits réels sur le bâti de votre logement tout en vous acquittant d’une redevance mensuelle d’occupation du terrain auprès de La foncière solidaire du Grand Lyon (OFS) – c’est le loyer pour l’occupation du sol.

La revente de votre bien en BRS est rigoureusement encadrée par la loi et l’OFS.

Vous pouvez proposer à la vente votre logement tout en sachant que le prix de revente est fixé par l’OFS dans les conditions prévues au BRS. Si vous trouvez un acquéreur, il devra justifier du respect des conditions prévues au BRS, notamment le respect des plafonds de ressources et l’occupation du logement à titre de résidence principale.

La valeur sera estimée selon les conditions définies au BRS en fonction de l’état du bien et de l’IRL – Indice de Référence des Loyers.

Si vous souhaitez revendre votre bien, il n’y a pas d’application de critères locaux de cotation.

Seuls les critères légaux liés à la revente du bien s’appliquent.

Oui sous certaines conditions. Si vous souhaitez vendre votre logement, cette revente est encadrée par le cadre légal du BRS. Le principe du Bail Réel et Solidaire s’inscrit dans une logique anti-spéculative, visant à éviter une flambée des prix des biens immobiliers ou a contrario risquer une perte de capitaux suite à l’effondrement du marché. L’avantage, contrairement à un achat classique, est que le prix de revente est garanti par l’OFS, vous êtes donc assuré de ne pas perdre votre investissement.

Mais le prix de revente est également limité à sa valeur initiale d’achat actualisée par application de la variation d’un indice choisi par l’OFS, à savoir ici l’Indice de Référence des Loyers IRL, et majoré de la valorisation des travaux effectués entre l’acquisition et la cession selon des modalités qui seront définies par le Bail Réel Solidaire.

Il n’y a pas de délai minimum exigé d’acquisition de votre logement neuf en BRS, vous êtes libre de mettre en vente votre bien immobilier quelle que soit la raison et même si vous avez un crédit en cours ou non. Pour rappel, la vente de votre logement est encadrée par la loi et par l’OFS pour le prix du logement et aussi pour le profil de l’acquéreur (conditions de ressources/résidence principale)

Non la vente de votre place de stationnement est liée à la vente du logement.

Le ménage propriétaire peut proposer un candidat mais doit obligatoirement solliciter La foncière solidaire du Grand Lyon :

Pour tout projet de cession du bien objet du Bail Réel Solidaire,

• Le ménage propriétaire doit informer l’OFS de son intention de vendre et solliciter l’agrément de l’acquéreur qu’il a choisi
• L’organisme de foncier solidaire dispose d’un délai de deux mois pour délivrer son agrément :
  
  • Vérification du respect des conditions d’éligibilité de l’acquéreur proposé (plafonds de ressources et acquisition pour résidence principale notamment)
  • Vérification du respect des conditions de reventes décrites au Bail Réel Solidaire (notamment les modalités de calcul du prix de vente, le cas échéant, de la validité du plan de financement de l’acquisition).

• Si l’OFS ne peut agréer l’acquéreur que vous avez choisi, l’OFS doit proposer un autre ménage éligible, dans les conditions de prix de revente stipulées au BRS, dans les 6 mois suivant la demande.
• Dans le cas où l’OFS n’est pas en mesure de proposer un acquéreur éligible, l’OFS doit se porter acquéreur (conditions de prix de revente stipulées dans le BRS)

Le prix d’acquisition dans ces circonstances est égal au prix de cession auquel vous auriez pu revendre.

Prix de cession :

Valeur Initiale d’Acquisition TTC

+

Actualisation par rapport à l’indice IRL connu à la date du transfert des Droits Réels au Preneur (ou tout nouvel indice se substituant)

+

Le montant de travaux effectués par le Preneur (Défini sur factures acquittées avec une décote de 10% par année et un montant maximum de travaux. Limité à 15% du prix initial d’achat)

La donation est possible mais elle est soumise aux même conditions légales de contrôle et agrément que dans le cadre d’une revente décrite au précédent paragraphe.

Non, mais à votre décès, les droits réels que vous avez sur le logement sont transmis automatiquement à votre ayant-droit s’il répond aux conditions légales d’agrément :

• respecter les plafonds de ressource en vigueur
• et occuper le logement à titre de résidence principale.

Comme pour une revente, l’ayant-droit devra justifier de son éligibilité auprès de l’OFS et pourra bénéficier d’un bail d’une durée identique à celle prévue dans le bail initial (99 ans).

Si l’ayant-droit ne satisfait pas aux conditions d’éligibilité, il dispose d’un délai de 12 mois à compter du décès pour céder les droits réels afférents au logement à un acquéreur éligible au BRS et agréé par l’OFS. 

À défaut de cession dans ces délais, le bail réel solidaire est résilié et l’ayant droit est indemnisé par l’OFS de la valeur de ses droits réels immobiliers : application du calcul du prix de cession.

Le prix de cession est encadré pour rester accessible aux ménages sous condition de ressources

Le calcul du prix de cession se base sur :

la Valeur Initiale d’Acquisition.

On lui appliquera la variation de l’indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE ;

Et si des travaux ont été effectués par le preneur avec l’accord exprès de l’OFS, pendant la durée d’occupation du logement, le Preneur pourra les valoriser à certaines conditions (sur la base de factures acquittées, avec une décote liée à l’ancienneté des travaux).

• L’expiration du bail,
• La résiliation du bail : en cas de résiliation pour faute, le ménage se verra appliquer une pénalité. (exemple : non-paiement de la redevance Foncière)

Non, car le logement que j’ai acquis en BRS doit constituer ma résidence principale.

Oui, à condition de ne pas diminuer la valeur du bien et en respectant les normes. Les travaux ne devront pas porter atteinte à l’image et à la solidité de l’immeuble.

La valorisation des travaux sera réalisée sur la base de factures acquittées présentées en bonne et due forme par le Preneur. Les travaux considérés ne concernent pas les travaux d’entretien courant ou de réparation mais ceux qui constituent une plus-value pour le logement.

Dans le calcul du prix de revente, une décote forfaitaire de 10% par année pleine écoulée depuis l’achèvement des travaux sera appliquée sur le montant des travaux pour tenir compte de la vétusté et le montant total de la valorisation sera plafonné à 15% de la Valeur Initiale d’Acquisition.

Le bail réel solidaire est rechargeable : à chaque nouveau propriétaire, il repart sur sa durée initiale, 99 ans.

Le Bail Reel Solidaire est assortie d’une clause dite de « Garantie de rachat » pendant un délai de 15 ans à compter de l’entrée en jouissance de l’accédant pour lui assurer le rachat du bien en cas « d’accident de la vie » dans les cas décrits au BRS (décès, mobilité professionnelle, chômage supérieur à un an, l’invalidité, le divorce, la dissolution d’un pacte civil de solidarité)

L’accédant doit respecter certaines conditions (résidence principale et demande dans les 12 mois qui suivent l’évènement).

La valeur de l’indemnisation dans le cadre de la Garantie de Rachat :

Pendant les 5 premières années après l’acte de vente du logement, le montant est fixé à hauteur de 80% de la valeur initiale d’acquisition

À partir de la sixième année et jusqu’à la quinzième année, ce montant peut être minoré de 1,5% de la valeur initiale du bien immobilier par année écoulée

Minorée des frais des réparations rendues nécessaires suite à dégradations éventuelles